房屋三年末住，物业费怎么交?

房屋三年未住，物业费的缴纳方式需结合合同约定和地方规定综合判断。一般情况下仍需缴纳，但部分情形可协商减免或按比例缴纳。
1. 如果您所在地区有关于空置房物业费减免的地方性法规，例如规定空置达到一定期限可按70%-90%缴纳，您可依据规定申请减免。例如《南京市物业服务收费管理实施办法》明确，业主办理入住手续后长期（连续六个月以上）未入住的空置物业及入驻后长期未使用的空置物业，业主应向物业管理企业书面备案，按规定或约定公共服务费标准的70%缴纳空置物业管理费。
2. 若您与物业公司签订的《物业服务合同》中明确约定了空置房屋的物业费缴纳标准，例如“空置期间按全额的80%缴纳”，则需按合同约定执行。
3. 如果既无地方性法规规定，合同也未特别约定，根据《民法典》第九百四十四条，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费，此时您可能需要全额缴纳物业费。
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房屋三年未住，物业费是否可以减免或按比例缴纳，在法律层面有明确依据。
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。” 此条明确了业主支付物业费的基本义务，不因房屋空置而当然免除。但同时，部分地方性法规对此作出了例外规定，如《山东省物业服务收费管理办法》第十七条：“普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。” 因此，若您所在地区有类似规定，房屋三年未住且办理了空置备案，可按规定比例缴纳；若无地方规定且合同无特别约定，则需依据《民法典》全额缴纳。
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针对房屋三年未住的物业费缴纳问题，以下是几点实用的行动建议，帮助您合理处理：
1. 查阅物业服务合同：仔细查看合同中关于“空置房屋物业费”的条款，确认是否有减免约定或具体缴纳标准，这是处理问题的直接依据。
2. 咨询当地住建部门或物价部门：了解您所在地区是否有关于空置房物业费减免的地方性政策，例如减免比例、备案要求等，获取官方指导。
3. 向物业公司提交书面空置备案申请：若地方有规定或合同有约定，需及时向物业公司提交房屋空置的书面证明（如水电缴费记录、物业巡查记录等），办理备案手续，避免因未备案无法享受减免。
4. 与物业公司协商沟通：主动联系物业公司，说明房屋长期空置的情况，依据合同或地方规定提出减免申请，争取达成书面减免协议。
选择解决方案时，应优先以合同约定和地方规定为依据，同时注重与物业公司的沟通效率和证据保留。如果您在操作中遇到争议或需要进一步的法律帮助，欢迎随时向我们咨询。
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房屋三年未住的物业费缴纳过程中，可能存在以下法律风险点，需提前防范：
1. 欠缴物业费导致的滞纳金风险：如果未按时缴纳物业费且无合法减免依据，物业公司可能依据合同约定收取滞纳金。例如，合同约定“逾期缴费按日加收千分之三滞纳金”，若拖欠三年物业费1万元，可能产生数千元滞纳金。
2. 诉讼时效风险：物业公司追讨物业费的诉讼时效为三年，若您认为无需全额缴纳却未及时提出异议或协商，三年后物业公司仍可起诉要求补缴，而您可能因超过时效无法主张减免抗辩（部分地区支持时效中断）。